新政导致买房人限购，卖房人可否要求解除合同？

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本公众号作者：张春光律师-上海专业房产律师

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引言：本文所针对的是在房屋买卖双方签订买卖合同之后政府又出台限购政策（或者限购升级）导致买房人不具备购房资格的情形。

一、解除合同的依据

新政导致买房人限购，卖房人可否要求解除合同？要回答这个问题，首先就要思考解除的依据是什么。

合同解除权分为约定解除【《合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。】和法定解除【《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。】

1、约定解除

如果房屋买卖双方所签订的合同约定了在合同履行过程中如果政府出台新政导致买房人不具备购房资格则房屋买卖双方任何一方都有权解除合同的，则从其约定，卖房人有权解除合同。

但是，如果双方约定的是在合同履行过程中如果政府出台新政导致买房人不具备购房资格则等待买房人具备购房资格时再办理过户手续，则卖房人无权解除合同。

简单讲，即有约定的从约定。

2、法定解除

《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”新政导致买房人不具备购房资格，交易无法继续，属于因不可抗力导致不能实现合同目的的情形，卖房人有权解除合同。

（1）不可抗力

《合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。” 限购政策的出台导致买房人不具备购房资格，应当属于不可抗力。

（2）合同目的

《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”

买卖合同是典型的双务合同，即买卖双方互负对待给付义务。一般而言，出卖人的义务是转移标的物所有权于买受人，买受人的合同义务是支付价款给出卖人。与之相对应的，买受人的合同目的是取得标的物所有权，出卖人的合同目的是取得价款所有权。以此类推，在房屋买卖合同中，买房人的合同目的是取得标的房屋所有权，卖房人的合同目的是取得房屋价款所有权。那么，是否只要买房人把标的房屋的价款全部支付给卖房人，卖房人就没有法定解除权了呢？

问题的症结还在限购。

买房人限购，卖房人也限购，“名额”对于谁都是有限的。卖房人卖房子的合同目的除了取得房屋价款之外，还需要腾出购房名额以购买新的房屋（最典型的就是“置换”）。因此，把标的房屋过户到买房人名下也是卖房人的合同目的之一。此外，完成过户对于卖房人的价值和意义还有：1、避免自己违约。如避免买房人要求自己办理过户手续时由于房子被查封等原因或者自己没有时间等原因造成不能配合办理过户而导致自己违约。2、避免自己多承担税费。比如，由于国家税费制度的调整导致自己多缴纳房产税或者办理过户手续的个税、增值税等税负。3、避免房价下跌而带来的买房人的违约。总之，房屋买卖双方在买卖合同中约定了交易的时间安排，双方就应当在约定的时间里完成交易。如果由于新的政策的原因导致交易无法继续，双方的合同目的就不能实现。

二、一些特殊情况

1、合同约定的过户日期届满时买房人重新具备了购房资格，卖房人不可以解除合同。

如果新政刚刚出台时，买房人不具备购房资格，但是在合同约定的过户日期届满时，买房人能够具备购房资格，则合同目的可以实现，卖房人无权解除合同。并且，根据《合同法》第六十条第二款的规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 卖房人有协助买房人重新网签的附随义务。

2、从房子限制交易到买房人不具备购房资格，卖房人可以解除合同。

比如，房屋买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》时，买房人具备购房资格（如2016年3月24日，房屋买卖双方签订买卖合同时非沪籍的买房人具有三年满两年的社保），但是由于房子系动迁房，不具备交易条件（大产证和动迁协议没有同时满三年，且小产证没有满三年），因此只能约定待房子满三年可以交易时交易，但是由于2016年3月25日“沪九条”的出台，使得房子满三年可以交易时，买房人不具备购房资格。此种情形，也属于由于不可抗力导致的合同目的不能实现，卖房人也可以解除合同。

附王某诉章某某、王某某、谢某某房屋买卖合同纠纷案

案情简介：2015年4月26日，章某某、王某某、谢某某为卖售人（甲方）、王某为买受人（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，房地产转让价255万元，双方于2015年6月25日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，乙方于签约当日支付房款155万元（含已付定金转房款10万元），乙方以贷款形式支付房款95万元，乙方于双方办妥该房地产交接手续当日支付甲方5万元等内容。章某某、王某某、谢某某与王某就买卖系争房屋另行签订《房屋买卖合同》一份，约定房屋总价255万元，买方已在2015年4月20日向卖方支付定金10万元，首付款145万元买方应在2015年4月26日前向卖方支付，首付款之外款项买方应在不晚于2015年7月26日前支付给卖方，双方同意自本合同签订之日起至最晚不超过2016年10月31日，且卖方收到全部房款后，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如因不可抗力因素或法律法规及其他政策规定，导致买方或卖方就本合同涉及权属转移登记或户口迁出手续在本合同约定时限不能办理导致合同解除的，双方互不承担违约责任等内容。2015年4月13日王某支付章某某、王某某、谢某某定金10万元，4月26日支付房款160万元，7月12日支付房款85万元。2015年5月1日章某某、王某某、谢某某将系争房屋交付王某。王某自2014年11月至2016年10月缴纳社保累计25个月。

原审另查明，2011年1月上海市发布《关于本市贯彻的实施意见》，该意见规定：自本意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品房住房和二手住房）。2013年11月上海市发布《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》，该通知规定：非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。2016年3月上海市发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，该意见规定：提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

裁判原文节选：

一审【案号：上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初75335号】虽然王某购房时的本市购房政策规定购房前3年内缴纳税收或社保累计二年以上的不属于限购对象，但根据2016年3月本市的购房政策规定，购房前连续缴纳社保满5年的不属于限购对象，根据该新政规定，王某属于限购对象，在本市无购房资格，双方事实上已无法办理系争房屋产权变更登记手续，合同目的无法实现，故章某某、王某某、谢某某要求解除房地产买卖合同及房屋买卖合同，并由王某协助撤销房地产买卖合同的网签备案登记，依法有据，法院予以支持。合同解除后，章某某、王某某、谢某某应将购房款255万元返还给王某。章某某、王某某、谢某某要求王某按原状返还房屋，包括空调、衣柜等物品，对王某认可的空调二台及热水器一台，法院予以确认并随房屋一并返还，其余物品，王某未予确认，章某某、王某某、谢某某亦未提供相应证据予以证实，本案不作处理。王某称对房屋进行局部修复花费1、2万元，章某某、王某某、谢某某未予确认，王某亦未提供相应证据予以证实，本案不作处理。章某某、王某某、谢某某要求王某赔偿违约金20万元，然2016年3月本市限购政策发布于买卖双方合同履行过程中，双方均无法预料，对此均无过错，且房屋买卖合同约定“如因不可抗力因素或法律法规及其他政策规定，导致买方或卖方就本合同涉及权属转移登记或户口迁出手续在本合同约定时限不能办理导致合同解除的，双方互不承担违约责任”，故章某某、王某某、谢某某关于违约金的主张，法院不予支持。王某要求章某某、王某某、谢某某协助办理产权过户登记手续，缺乏法律依据，法院不予支持。判决：一、解除原告章某某、王某某、谢某某与被告王某于2015年4月26日就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖合同》；二、被告王某应于判决生效之日起十日内将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（含大金1.5匹挂壁式空调一台、大金1.2匹挂壁式空调一台、能率10L燃气热水器一台）返还给原告章某某、王某某、谢某某；三、被告王某应于判决生效之日起十日内协助原告章某某、王某某、谢某某撤销上述《上海市房地产买卖合同》的网签备案登记；四、原告章某某、王某某、谢某某应于判决生效之日起十日内返还被告王某255万元；五、驳回原告章某某、王某某、谢某某的其余诉讼请求；六、驳回反诉原告王某的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币14,400元，由双方当事人各半负担；反诉案件受理费13,600元，由反诉原告王某负担。

二审【案号：上海第一中级人民法院（2017）沪01民终2567号】本院认为，本案的争议焦点为上诉人王某作为系争房屋的购买人是否属于限购对象。对此，本院注意到，其一，上诉人与被上诉人章某某、王某某、谢某某于2015年4月26日签订《上海市房地产买卖合同》时，上海市适用2013年11月发布的限购政策，根据该限购政策的规定，上诉人属于缴纳社保满二年政策的限购对象，故上诉人在签订《上海市房地产买卖合同》当时明显属于限购对象，虽然之后双方又签订《房屋买卖合同》约定最晚不超过2016年10月31日办理系争房屋过户手续，并且上诉人自2014年11月至2016年10月缴纳社保累计25个月，但根据上海市房屋交易惯例以及实践中限购政策的具体适用，购房人是否属于限购对象审查的时间为网签合同当日，因此，除非本案双方当事人在上诉人缴纳社保满二年之后重新签订《上海市房地产买卖合同》，否则，根据双方在2015年4月26日签订的《上海市房地产买卖合同》，上诉人仍然属于限购对象。其二，2016年3月，上海市发布新的限购政策，规定非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。而上诉人至2016年10月缴纳社保累计25个月，故根据新的限购政策，上诉人明显属于限购对象，即便上诉人与被上诉人重新签订《上海市房地产买卖合同》，系争房屋亦无法过户至上诉人名下。因此，本院有理由认定上诉人作为系争房屋的购买人属于限购对象。鉴于上诉人不具备系争房屋的购房资格，双方先前签订的《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖合同》无法继续履行，合同目的无法实现，故被上诉人要求解除上述合同，并撤销《上海市房地产买卖合同》的网签备案登记，合法有据，应予支持。上诉人王某的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。